国交省が心理的瑕疵（かし）物件に関するガイドラインを公表～告知義務は原則3年に～

管理部です。

これまで、貸す側、借りる側、双方にとって悩みのタネであった問題に一定の基準が示されました。国土交通省は2021年10月8日、過去に人の死が発生した物件の賃貸・売買時の告知義務についてまとめた「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公表しました。告知義務が必要とされてきた、「いわゆる心理的瑕疵（かし）があるとされる物件」について、今まで不明確であったことばの定義や告知義務の基準が初めて示されたわけです。今回は、このガイドラインの概要についてお話しいたします。

１．ガイドラインが策定された背景

今回のガイドラインが策定された背景には、次の3つの問題点がありました。

（１）建物で人が死亡したらすべて心理的瑕疵なのか？

①人の死はすべて心理的瑕疵なのか？

心理的瑕疵とは、借主や買主にとって心理的な抵抗が生じるおそれがある状態のことを指します。死亡理由には様々なものがありますが、物件内での人の死はすべて心理的瑕疵に該当するのか？という問題があります。

②心理的瑕疵には告知義務がある

心理的瑕疵に該当する事実がある場合、借主や買主に判断材料を与えるため、契約相手に人の死に関わる物件であることや、その内容を説明しておくべきことが必要です。これを「告知義務」と言います。告知義務を怠った場合は、契約後、契約相手から損害賠償請求や契約解除となるおそれがあります。

③いつまでも消えない「心理的瑕疵」「事故物件」というレッテル

しかし、私たちの周りには、死亡理由の如何を問わず、物件内で死が発生すれば全て事故物件になると思っている人も多いようです。心理的瑕疵は、時の経過とともに軽減し、いずれは消滅するものですが、メディア等で何度も取り上げれられる場合もあり、敏感な風潮があります。

（２）調査や告知に係る判断基準がなかった

宅建業者は、告知義務違反を問われないためには、経年に関係なく告知するのがベストではあります。ただ、この告知を続けるとなると、心理的瑕疵は永遠に残り続けます。その結果、不動産の適切な流通や安心できる取引を阻害することにもなっています。

（３）高齢者の入居が阻害されている問題

告知義務が適用される期間は、いつまでが適切なのか？は、宅建業者には判断ができず、裁判所の判断（判例）に頼っていたというのが実情です。この判断基準が不明確なことで、死に関する全てが心理的瑕疵≒事故物件に該当するのではという心配がありました。その結果、貸主がリスクを回避するために、単身高齢者の入居を受け付けない物件が多くなり、高齢者の入居が困難になるといった問題も発生しています。

（参考）「心理的瑕疵の有無・告知に関する裁判例について」（一般財団法人不動産適正取引推進機構）

２．国交省が定めた人の死に関するガイドライン

次に、今回策定されたガイドラインの内容を見てみましょう。その中では、人の死に関わる物件の告知義務の範囲や期間が明示されています。

（１）対象は居住用不動産に限定

今回のガイドラインで示されたのは、取引対象不動産で生じた人の死に関するもので、居住用不動産を対象としています。オフィスは対象外です。

また、これらの事故は、専有部分や室内で発生することを想定し、隣地や建物前の道路など外部で発生した事故は対象外としています。ただし、借主の住み心地の良さに影響を与えると考えられる集合住宅の共用部分（ベランダ、共用玄関、エレベータ、階段、廊下などのうち、日常使用する場所）は告知義務の対象に含まれています。

（２）告知義務の例外（自然死・病死は告知義務無し）

①告げなくても良い場合

老衰や病気などの自然死は、自宅での死亡が多いことから、一般的なものとして告知義務の必要はないとされました。また、人の死であっても、日常生活の中で起こった自宅の階段からの転落や、入浴中の溺死等、不慮の事故による死については、居住用不動産での発生が当然予想できるものとして、告知義務は不要とされました。

②告げる必要がある場合

ただし注意すべきは、告げなくても良い場合でも、人知れず放置された等により、遺体の損傷がひどく、特殊清掃等が必要になったといった場合には、心理的瑕疵物件とみなし告知する必要があります。

なお、瑕疵について知りながら、故意に伝えなかった場合は宅建業法違反となります。自然死か否かが明らかでない場合についても告知義務はあるとされています。

（３）告知義務は、原則として発生から3年

殺人や自殺、事故による死亡発生については、賃貸の場合は、事故の発生から概ね3年間としています。つまり、原則として事故から3年経過すれば、宅建業法上の告知義務はなくなることになります。ただし、事件性等、社会に与えた影響が特に高い事案はこの限りではありません。

一方、売買の場合は、賃貸に比べてトラブルになった場合の損害額が大きいため、告知義務の期限は設けられていません。つまり事故の発生が何年前であっても売買の場合、告知は必要ということになります。

告知ガイドライン

３．調査・告知の際の留意点

最後に、調査、告知の際の留意点について見ておきましょう。

（１）遺族の名誉及び生活の平穏に配慮する

現代は、インターネットの普及等によって情報が拡散しやすく、遺族が被害を受ける可能性もあります。そのため、プライバシーに関わる情報については十分な注意が必要です。また、故人に関する情報漏えい等によって遺族に損害を与えた場合であれば、遺族に対する不法行為で損害賠償請求が発生するケースもあります。

（２）取引の借主、買主の意向を把握する

また、告知に際しては、買主・借主の意向を把握することが重要です。その際、当該故人及びその遺族のプライバシーに配慮し、氏名、年齢、住所、家族構成等については告知する必要はありません。また、告知に際しては後のトラブル防止の観点から、書面等によることが望ましいと言えます。

（参考）国土交通省報道発表資料「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しました

４．まとめ

いかがでしたか、今回は、心理的瑕疵について、国土交通省のガイドラインをもとにお話しました。ポイントは次の通りです。

（１）今回のポイント

人の死に関する告知基準が不明確であった為、ガイドラインが策定された
心理的瑕疵物件の告知義務は事故等発生から概ね原則３年となった
調査、告知に際しては、故人、遺族のプライバシーの配慮し、借主、買主の意向把握が重要

（２）最後に

以前の記事で孤独死と保険について取り上げました（過去記事　「結局リスクを負うのは賃貸オーナー？　入居者高齢化に伴う賃貸リスクと「孤独死」に備える保険」）。今後、高齢化の進展により、孤独死数が増えることが予想されます。賃貸オーナー様は、所有物件での、この問題を避けて通れないことになると思われます。

①オーナー様と管理会社との連携

ただ、今回のガイドラインが公表されたことで、告知義務期間の原則と、自然死などの告知義務の必要のない例外が明示されました。これにより、賃貸経営上のリスク対策が以前よりも立てやすくなったのは、貸主側には安心材料といえます。オーナー様と管理会社との関係を密にしながら、定期的に入居者の状況を確認する方法等の検討が必要になるかもしれません。