平成３０年度定期調査報告制度の解説

2018年10月12日
賃貸経営
インスペクション, 共同住宅, 宅建業法, 定期調査報告制度, 建築基準法, 特定建築物, 重要事項説明, 関西

こんにちは。

平成３０年は、３年に１度の定期報告の年になりました。

建物をお持ちのオーナー様はこの制度と関わりが深くなる年になるかとお察しします。

この定期報告制度は、身近に業務を行っているスタッフにとっても複雑で、正確な理解ができている方は意外と少ないように感じます。

そこで今回は、この定期報告制度をまとめ、また関連する法改正を踏まえて、気を付けるべき点をおさらいしたいと考えています。

定期報告制度の概要

定期報告制度は建築基準法第１２条に規定されている制度であり、建築物の所有者等が当該建築物について定期に有資格者に調査・検査を依頼し、その結果を特定行政庁に報告しなければならないという制度です。

※以前は特殊建築物と表していましたが名称が変更しましたのでご注意ください。

定期報告をしなければならない対象は大きく４つに分けられます。

まずはこの４種を覚えましょう。

１、特定建築物

行政庁で定める一定規模以上の建物を指します。以前は特殊建築物と表記されていましたが名称が変更になりました。

２、建築設備

換気設備や排煙設備、非常用の照明器具が対象

３、防火設備

随時閉鎖式の防火扉・防火シャッター・ドレンチャーが対象

４、昇降機等

エレベーターや遊戯施設（ジェットコースター）等です。

※１～４共に法定の義務であり、義務違反に対しましては罰則規定もあります。

今回のテーマはこのうちの１、と３、に関して解説します。

特定建築物ってなに？

特定建築物とは、学校・体育館・博物館・事務所・集会場・映画館・旅館・病院・診療所・託児所・百貨店・飲食店・遊戯場・公衆浴場・寄宿舎・サ付高齢者向け住宅・共同住宅等で一定以上の規模を有するものが対象になります。

文章で表示すると、理解が難しいので、大阪府の例で一覧を見てみましょう。

表にあるように、規模によって対象となるかならないかが変わるのですが、一番の特徴は、竣工年を起算とせずに行政の定める年度を基準とするところです。

そして、この対象建物の中で圧倒的に数が多いのが住居系の建物になり、今年が住居系建物の報告年度に該当します。

調査ってなにをするの？

代表的な事例では、次のような項目があります。

①敷地における劣化診断

②（ある場合）擁壁の劣化診断

③手の届く範囲で、タイル等を打診し、剥離有無の調査

https://youtu.be/DDmvOFeIMZA

打診音が違う箇所はタイルが壁面から浮いている（剥離している）と診断できますので、異常個所を指摘事項として報告書に記載しました。

④非常用照明の点灯試験

主に外壁塗装やリニューアル・屋上防水等、大規模修繕の必要性有無の診断するひとつの材料になります。

定期報告が必要となる共同住宅とは

住居系建物の内、例えば表中一番下の「共同住宅」を例に見てみますと、

その該当要件は

①３階以上に対象用途（つまり居住部）があり、1,000㎡以上のもの

②５階以上に対象用途があり、500㎡以上のもの

と記載されています。

これはすなわち、

①居住用建物で３階建て以上５階建て未満、かつ延床面積1,000㎡以上

②５階建て以上かつ延床面積500㎡以上

のいずれかが満たされていれば、点検報告が義務ということになります。

弊社の管理物件におきましては４割前後がこの要件に該当することになり、他社様におかれましても対象となる建物のすそ野は広いように感じます。

防火設備と特定建築物は異なる。

平成２９年度より、法改正に伴い、従来の点検とは別に防火設備の点検が追加されました。

オーナー様にとどまらず同業者様からも「今年からこの点検が追加されたので、何をしないといけないのですか。」

とお問い合わせいただくことが増えてきました。

特定建築物の定期調査の一部として防火設備の検査が追加されたと誤解されている方が多く見受けられますが、

厳密には、別の点検制度になります。そして対象となる設備も特徴的です。

	特定建築物	防火設備
対象部位	敷地や建物の劣化「常時」閉の防火扉	「随時」閉の防火扉・シャッター・ドレンチャーの作動状況
点検頻度	3年に1度	1年に1度
技術者	１、2級建築士等	左に加え、消防設備を取り扱えるもの