「IT重説」でお部屋探しがより便利に！遠隔地からお店に出向かなくても契約が可能になる話

こんにちは、リーシングチームの岡本です。

不動産に関する話題で、「IT重説」というワードを見たり、聞いたりされた方々も多いと思います。「2017年10月1日から、IT重説が認められるようになった」というものなのですが、この「IT重説」とはどういったものなのか？、「IT重説」が開始されると、お客様にどのようなメリットがあるのか？、これから不動産に関する契約の手続きがどのように変化するのかについてお話していきます。

宅建業者は不動産の契約の際に「重要事項説明」を行わなければなりません

当社、ユニヴライフ株式会社は、賃貸マンションの管理業務を請け負う以外にも、サブリースによる一括借り上げ物件や自社所有の賃貸物件などを用いて賃貸経営を行う家主業をおこない、また、ユニヴライフ高槻店では賃貸仲介、ユニヴライフ梅田北店では収益不動産の売買や売買の仲介を行うなど、多岐にわたる「不動産業」を営んでいます。

 

この「不動産業」の中でも、先ほど申し上げた、賃貸物件や売買物件において、自ら売買や交換を行ったり、売買や交換の代理や媒介といった取引を継続的に扱うことを、「宅地建物取引業（以下「宅建業」）」と言います。そして「宅建業」を営むうえで、契約の前に必ず行わねばならない大切な手続きに「重要事項説明」があります。

 

「重要事項説明」とは、お客様が家を買ったりお部屋を借りたりするときに宅地建物取引業者が宅地建物取引士の資格を持つ者をして、お客様に対して契約するうえで知っておくべき重要な事柄について、契約が成立するまでの間に書面を交付して説明しなければならない、というものです。

これまで「重要事項説明は対面で行うもの」とされてきました

「宅地建物取引業法」第35条（重要事項の説明等）の要点をまとめると以下のようになります

①	宅地建物取引業者は、契約が成立するまでの間に重要事項説明を行わなければならない。
②	重要事項説明は宅地建物取引士が行わなければならない。
③	重要事項説明は、その内容が記載された書面を交付したうえで行わなければならない。
④	宅地建物取引士は、宅地建物取引士証を提示し重要事項説明を行わなければならない。
（詳しい条文などは下記でご確認頂けます。 外部リンク：法令データ提供システム｜電子政府の総合窓口e-Gov イーガブ 宅地建物取引業）　第35条（重要事項の説明等）

今までの慣習などを考えると、書面を交付し、宅地建物取引士証を提示して説明するには、『対面で行うもの』と発想し、解釈づけすることは、まぁ、仕方がなかったのかもしれません。

ITの導入により直接対面で説明しなくてもよくなりました

これまで、重要事項説明は「宅地建物取引業法」という法律で『宅地建物取引士が直接対面して説明をしなければならない』、という解釈で運用されていましたが、対面での説明を強いることによってさまざまな問題が見られることと、ITによる技術が成長し普及していることから、2017年10月1日より直接対面だけではなく、スカイプなどのテレビ電話、遠隔会議システム等のIT技術を利用して行っても良いこととなりました。　これが　「IT重説」と呼ばれるものです

 

IT重説が始まると

遠方・遠隔地からの契約が、より便利になります

 

国内に限らず、国外から、お客様が不動産の賃貸、売買をするときにも、重要事項説明の手続きが必要なのですが、これまでの解釈ですと、対面での説明を実現させるためにどちらかが出向く必要があり、場合によっては、お客様側で高額な移動費用（海外からの場合は渡航費用）と時間を使って、重要事項説明を受けなければならないといった、お客様の負担が重くなってしまうことになってしまいます。

 

こういった実態を解消するため、2017年10月1日から、貸借に係る取引に限り、『ITを活用した重要事項説明（以下、IT重説）』を行うことが出来ることとなりました。

 

たとえばこんなお客様は便利になります

 

・現在北海道に在住しているが、大阪の大学へ進学のため下宿先を探すこととなった。

・入学式まで残り1ヶ月を切っており、時間や移動費の都合で大阪へ出向くのは1日しかない。

・実際に大阪へ出向きいくつか部屋を紹介してもらい見学したが、家族内で意見が合わず自宅へ戻るまでに決めることが出来なかった。

 

これまでの解釈ですと、このお客様が自宅へ戻られた後に下宿先を決定された際には、不動産業者は契約を行うまでに対面で重要事項説明を行わねばならず、無理を言ってもう一度大阪まで来て頂くか場合によっては不動産業者がお客様のところまで出向き説明を行わなければなりませんでした。
それが、IT重説を用いることでお客様にもう一度来て頂くことも不動産業者が直接出向くこともなく重要事項説明を行うことが出来るため、双方の時間コストや費用コストを大きく削減することが出来るというわけです。

 

 

 

ユニヴライフの「IT重説」の手順について

実際にIT重説は、以下の手順で進めて参ります

①スマートフォンがあればOKです

スマートフォンがあればまずは大丈夫です、そのほかにも、タブレット、カメラ付きノートパソコンなど、お客様と当社の宅地建物取引士が双方の様子を映しだせる機器をご準備いただきます。そして、インターネット通信環境さえあれば双方向でのやり取りを行うことが可能となるため、特別な装置を用意しなくてもIT重説を実施することが出来ます。
なお、当社ではお客様とのお取り引きに際してトラブルを未然に防ぐ意味合いも込め、録音・録画が出来るテレビ会議システムを導入しIT重説を行います。

②重要事項説明書は当社から事前に送付します

説明する内容が書かれた重要事項説明書を事前に郵送させて頂きます。
同じものが2通届きますので、署名・捺印をして頂き1通を返却して頂きます。

③画面上に映像・音声が伝わっているかの確認を行います

重要事項説明は契約内容に係る大事な内容を説明するものですので、出来る限り静かで落ち着いた環境で内容を聞いて頂くのが望ましいです。
そのため、いつ説明を行うかについて事前に打ち合わせ、説明前には映像・音声がしっかりと双方に明瞭に伝わっているかの確認をさせて頂きます。

④画面上に宅地建物取引士証を提示し、説明を開始します

重要事項説明の際、宅地建物取引士証を画面上に提示致します。
その取引士証を確実に視認して頂けているかどうかを判別するため、取引士証に記載されている取引士証番号をお客様に読み上げて頂き、不鮮明でない映像環境で重要事項説明が行われていることを確認したのち、書面の内容について説明を行います

⑤説明中に中断せざるを得ない場合があります

IT重説はいわゆるインターネット回線を利用し双方向通信を行うことで実現するものですが、通信環境の乱れなどの要因で映像や音声が途切れてしまうことも考えられます。もし実施している途中で何らかの理由で映像の視認や音声の聞き取りに支障が生じた場合には、直ちにIT重説を中断し問題の解消を図って参ります。

また、お客様がテレビ会議システムで説明を受けられている途中で「やっぱりテレビ会議では不安だから直接対面して説明して欲しい」などと思われることもあるかもしれません。その場合、お客様よりIT重説中止のお申出を頂きましたら、速やかに中断し対面での説明を行います。

 

不動産業者側ではITの環境はもちろん、書面など様々な準備を行う必要がありますが、お客様側から見れば、スマートフォン1台あれば説明を受けて頂くことが出来ます。その際、映像と音声の双方向通信をインターネット回線を利用して行うため、データ使用量が多くなってしまいます。なので、通信総量制限のある携帯電話回線のインターネットではなく、Wi-Fiなどの制限のないインターネット回線を利用されることをお勧め致します。

 

ユニヴライフのIT重説の取り組み

大学生、社会人の皆様の遠方からのお引越しに役立ちます

 

私たちユニヴライフ株式会社は、関西大学千里山キャンパス周辺にて関大生の下宿先マンション・アパートの維持管理・運営を行い、またユニヴライフ高槻店は関西大学高槻キャンパスの学生様向けマンション・アパートの斡旋業務を関西大学生協より委託され営業を行っております。

関西大学へは、近畿圏内のみならず全国各地より進学されるため、特にご自宅が遠隔地の方のほとんどがキャンパス周辺を中心としたエリアで下宿先を探されています。今回のIT重説は、こういった遠隔地にお住まいの方々の時間的・経済的負担を軽減することが期待されており、私たちがお取引させて頂くお客様がまさに合致すると考えています。

 

ユニヴライフはIT重説を積極的に活用します

当社はこのIT重説をしっかり推進し、お客様に安心して取引して頂けるよう取り組んで参りたいと考えています。

 

このITを活用した重要事項説明は、社会実験を経て導入が決定されたものではありますが、現代の実情に沿いつつ整備されたものでもあるため、まだまだ未知数で今後改善が必要な部分も残されているかと思います。しかし、この新しい取り組みを積極的に行い、不具合をとりのぞき、磨きをかけることで、お客様がより安心して安定した取引を行って頂くように成長させてゆくことが重要だと考えています
当社にてお取り引き頂ける機会がありましたら、このIT重説という新たな取り組みを利用して、便利で、そして安心できるお部屋探しを実感して頂けたらなぁと思います。