できる賃貸オーナー様は知っている⁉いまさらながら確認しておきたい管理会社の見極め方

賃貸用建物を所有されているオーナー様に質問です

「いい管理会社」ってどうやって見極められていますか？」

１．「いい管理会社か？」なんて契約してみないとわからない！？

こんにちは、管理部テナントリテンションチームの安田です。

「いい管理会社」ってどうやって見極められていますか？」なんて唐突にご質問してしまいましたが、「いい管理会社」の見極めというものはオーナー様がそれぞれの基準で持っていらっしゃることだと思います。

「いい管理会社」とは…客付けに強い

「いい管理会社」とは…滞納家賃にも速やかに回収してくれる

「いい管理会社」とは…トラブルの解決能力が高い

「いい管理会社」とは…スピーディーに対応してくれる

「いい管理会社」とは…必ず報告をくれる

「いい管理会社」とは…提案力がある

所有する賃貸住宅の管理を任せるのですから、少しでも「いい管理会社」に頼みたいというのが心情だと思います。しかし、これらのことは管理会社に業務を委託してみて、その仕事ぶりを見て、だんだんと判明してくるものだとも言えます。

任せてみてから、「これは失敗したなぁ」なんてこともあり得ますから「いい管理会社かどうかなんて契約してみないとわからない」というのが大半の意見なのかもしれません

そこで今回は契約前に「いい管理会社かどうか」見極める一つの基準をご紹介しましょう。

２．賃貸管理業は誰でもなれる「法規制がない業種」

自ら行う宅地や建物の売買や交換、もしくは売買や交換、賃借をするときの代理や媒介を業として行う場合は宅地建物取引業（宅建業）の免許が必要となりますが、賃貸管理にはこれに相当する免許が存在しません。

また、分譲マンションの管理を行うことについては「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」でマンション管理業者の登録義務が課されており、登録をしていない業者はマンション管理業を営むことが禁止されていますが、賃貸管理業にはこのような法規制もないのです。

ですから何の免許もなくても「そうだ、京都へ行こう！」的なノリで「そうだ、賃貸管理業やろう！」と始めることが可能なのです。宅建業の免許すら必要ありません。

誰でも始めることができる。いわば参入障壁がないということは、自由で良いことでもありますが、その分、質の悪い会社でも参入することができるという「玉石混淆」な状態を作り出してしまいます。

管理を受託する会社が杜撰（ずさん）な場合、オーナー様だけでなく居住されている入居者様にも迷惑がかかります

質の悪い管理会社のトラブル事例

・管理内容について事前に説明がない

・当然やってもらえると思っていたこと、依頼したことがされていない

・未承諾の工事を勝手に実施して請求してくる

・説明不足

・集金家賃の分別管理をしていないため管理会社の資金繰りに流用されていたり、管理会社が破綻しても回収できない　

このようなことにならないように、管理会社をしっかりと見極めていかなければなりません

その見極めのひとつとして、賃貸住宅管理業者登録制度があります

３．賃貸住宅管理業者登録制度に登録している業者がいい理由

オーナー様と入居者様の利益を守るために登録制度があります

賃貸住宅の管理業務の適正化を図る目的で平成２３年１２月１日国土交通省告示による『賃貸住宅管理業者登録制度』が創設されています。これは賃貸住宅の管理を行う事業者、および、サブリースにより管理を行う業者を対象とした任意の登録制度です。

賃貸住宅管理業務に関して一定のルールを設けることで、借主と貸主の利益保護を図っています。

また、登録事業者を公表することで、賃貸オーナー様や入居者様にとってみれば、管理業者や居住物件選択の判断材料として活用することが可能になります。

前述の「宅建業免許」や「マンション管理業登録」と違い、登録しなかったとしても賃貸住宅の管理を行うことはできますが、管理の委託先を賃貸住宅管理業者登録制度に登録している業者のなかから選ぶことでリスクを回避することができると言えます。

管理委託型の相関図

賃貸住宅管理業者登録制度とは

１．賃貸住宅管理業者は、国土交通省の登録簿に登録されている業者です

２．登録業者は管理対象や契約内容の重要事項をオーナーへ説明することの一定のルールが定められた業務処理準則を遵守します

３．登録事業者が業務処理準則に違反した場合などは、指導、勧告、登録抹消の対象となります

４．登録事業者名などを記載した登録簿と登録事業者が毎年度国に提出する業務等処理状況報告書を閲覧できます

登録業者が守るルールとは

１．一定の資格者による管理受託契約の重要な内容の説明・書面の交付を行います

①専門的知識や実務経験豊富な一定の資格者により、管理受託契約の具体的な内容について重要な事項が説明されます。

※登録事業者は、事務所ごとに１名以上の実務経験（６年以上）者、又は賃貸不動産経営管理士（（一社）賃貸不動産経営管理士協議会の資格）の資格保持者を置くことが義務づけられます（制度改正により平成 30 年 6 月 30日までに設置義務化）。

②管理受託契約の内容について双方確認のうえ、管理受託契約書が交付されます。

③サブリースにおける借上げ契約には、将来の賃料変動についての説明と書面交付が義務付けられるので、将来どのように賃料が変動する契約なのか正確にわかります。

２．入居者からの預り金を的確に管理します

①入居者から預かった賃料・敷金などは賃貸住宅管理業者の財産と分別して管理され、オーナーと入居者の財産が守られます。

②業務等状況報告書の提出、毎年、賃貸住宅管理業者の管理事務や財産の分別管理の状況が国に報告されます。一般の人も見ることができますので、登録事業者はいい加減な財産管理ができなくなります。

３．管理業務の定期的な報告を行います

①オーナーに対し、定期的な管理事務の報告が義務づけられています。

（例：建物、設備の状況、収支報告、入居状況など）

４．契約の更新や終了時の書面の交付を行います

① 入居者に更新内容書面を交付します。

② 終了時には入居者に原状回復費用の算定や敷金の返還などの算定書面を交付します。

　※ 入居者に書面交付が行われるので、更新時や退去時などのトラブル防止に役立ちます。

任意登録制度ですから、登録するも、しないもその管理会社の自由なのですが、登録をしない業者は、一定の欠格事由（破産・法令違反）によって登録できないか、業務処理準則に反して抹消されたか、理由（ワケ）ありの管理会社なのかもしれません

４．その管理会社が登録事業者かどうかの確認方法

まずは国土交通省のホームページで登録確認をするのが簡単です

◆国土交通省のホームページで確認する

国土交通省のホームページに「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」のページが公開されています。ページにアクセスして業者名（カタカナで可）を入力後検索ボタンを押して検索してご確認ください

画像クリックでリンク先にジャンプします

国土交通省の「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」ページへ行く（外部リンク）

◆地方整備局に行って登録簿を閲覧する

賃貸住宅管理業者登録規程第１６条の規定により、賃貸住宅管理業者登録簿及び業務等状況報告書を閲覧することが可能です。
実際の閲覧は、各地方整備局等で行っていますので、閲覧場所等の詳細については、下記リンク先の一覧に記載されている各地方整備局等の賃貸住宅管理業者登録制度担当課へご確認いただくか、または各地方整備局等のホームページなどによりご確認ください。

地方整備局の所在と管轄都道府県一覧（外部リンク：PDFファイル）

◆業者が、登録業者であることを示すシンボルマークを掲示している

これはあくまでも目安ですが、登録事業者を示すマークについて、登録業者には事務所への掲示、広告、封筒、名刺、ネームプレート等にこのマークの掲載が許可されています

賃貸住宅管理業者シンボルマーク